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黄欣伟:上海楼市复苏了 吗?

时间:2020-05-17 09:59  来源:未知   作者:admin   点击:

  就是在各家机构的数据统计中偏差较大,但谁又都不说服不了谁,于是“特地”在持乐观机构的数据库中“随机”选取数据,来抽丝剥茧看看真实数字的背后(权且认为数字是线个,到了月底前集中拿证好不热闹!

  2、看成交量,五天成交15.7万㎡,同比2019年黄金周成交量上涨146%!

  3、看成交价格,黄金周成交均价73777元/㎡,同比2019年均价上涨28%!

  至少从量(供应和成交)和价来看,上海楼市量价齐升,表现值得欢欣鼓舞,但开门见山表个态:上海楼市路漫漫,言必称复苏为时过早,因为数据后面有复杂的内因。

  今天的世界是信息世界,而且还是正负信息楚河汉界的剑拔弩张,作为信息指向的受众,保持冷静和理性很重要,不要被看似确凿其实呆板的数据所伤所骗所害。

  如果以“量和价的同比增长”为指标系,且本人之前在媒体直播时反复强调“环比数据无意义,必须看同比”,那么看起来这个五一黄金周名副其实。

  首先,今年五一黄金周放假5天(以往均为3天),不是家有喜事而是忌惮疫情;

  其次,今年的黄金周楼市是建立在“社会停摆(约)70天”之后的黄金周,按照楼市的说法,等于是“蓄水三个月之后的五天爆点”,动能不同;

  最后,只要采样足够多,大多数项目同比去年此时的定价是低调了不少,就以乐观主义者的证据样本之一,位于徐汇滨江的恒盛尚海湾为例,机构也不得不承认“推的是小户型,且开盘均价对比尚海湾豪庭二期的二手挂牌价格降低了约5000元/㎡”。

  经过三年多调控一再收紧的上海楼市,每到少有冒头就被“房住不炒”的黄马褂所压制,若非这次疫情展现出“上海防控有序、城市管理到位、基础设施完备、市民素质一流”等眼见为实的逆向加分,上海房价高地能否守住还真很难说。

  所以,复苏看数据铁证如山没有错,但今年的特殊光景也是不可忽视的原因,两者要结合起来看。

  所以说,四月份乃至五一黄金周的成交大涨,背后是“至少两个月成交被摁住之后的集中释放”,火热效应延续到“有假期有心情出门”的黄金周,也就不要断章取义说的好像——五一还有(楼市)黄金周一样!

  至于复苏的表象背面是大量的以价换量,只能说“价格和购房者心理预期正好邂逅”之后的对冲成交,至于说复苏,想必从业者心里的界定标准不可言说吧。

  当然,不管是否苛刻,楼市的四五月至少表现出在全面复工的路上,这还是值得肯定的。

  如果说前两年,业内对限价这个行政手段还恨得牙痒痒,那么从去年下半年开始的限价松动导致的一些“开心之后的不开心”,反过来还是要怀念限价,毕竟限价之下的摇号,至少证明了买气或者说信心还在,只是成交价格上要推杯换盏几个回合而已。

  起初,限价是顶着一片反对被强行执行的,当然更多的反对来自利益被剥夺者的开发商;

  后来,限价楼盘虽然有用力过猛之嫌,部分地区一二手房价倒挂,但至少摇号热热闹闹,房企依托销售周转的战车缓缓启动,虽然“日光盘的营销总拿不到一分钱奖金”;

  再后来,可能是开发商一再呼吁一再抗议,管理层开始在松动了,部分楼盘松动的幅度还不小,但反过来“习惯了限价嗜血的购房者”,已经完全不买“市场价”的帐,开发商欢庆了一个晚上就面临着“不限价不成交”的因果,这时候不会去怪罪战略失误,而是可以甩锅给限价,成也限价败也限价。

  最近这两天,网上有个关于上海楼市改善天团团灭的动图很能说明问题,最早的是去年四季度至今的几个改善型项目,都因限价打开而市场应者寥寥,购房者不买账不埋单。

  同样,三月份上海楼市有个亮点楼盘是位于外滩板块(董家渡)的绿地某高端项目,13万多的价格市场就反响热烈,想到那个改善天团里的“新静安老闸北”逼近13万的均价,购房者用脚投票已经很能说明问题。

  看起来是花了工夫让限价松动,结果完全跑不过“限价规定下萧规曹随的定价”,两者结果天差地别,但——得了便宜的没有感谢限价,被占了便宜的一定想“杀了限价祭天”。

  去年底写过一篇【基层的购房者没钱了】,当时是基于过去两年上海刚需楼盘遇冷所产生的担心,虽然“还是因为限价的原因”,部分高端楼盘表现喜人但也仅限于清水台型打落牙齿往肚里咽,因为项目利润率无从谈起。

  又回到第一段落的过去两年上海楼市“豪宅比刚需卖得好”之现象,又不得不扯上限价两个字,同样的限价,高价楼盘可折让余地更大,就像一个胖子减肥总比瘦子容易,不是瘦子不努力而是体重基数不同。

  再者,同样降20%的价格:15万变12万,和5万变4万,购房者或者受众的第一反应就是“前者降3万,后者9(只)降1万”。

  说到底,北上广深的需求一直都在,过去两年的成交便秘是买卖双方的博弈和拉锯,只要价格一旦回到水位,买家自然入市,毕竟瘦死的富人比马大。

  但如今要谈【上海楼市复苏】命题,就不能只看机械数字,还要看各级供需去化的平衡有序,还要看各类产品线价格级差的“保持车距”,过去两年上海刚需楼盘的去化难,其实是对楼市复苏最不利的现象和数据。

  所以,关于第一段落中“五一黄金周成交价格73377元/㎡(远超上海楼市5.6万均价)”的数字,不仅不值得欣喜,反而引发更多焦虑。

  综上所述,从四月至今的上海楼市复苏论可以休矣,虽然理解部分同行的心情,但断章取义不客观的做法不能认同。

  等到“限价打开无碍买气、刚需纷纷入市消化外环、土地市场有合理溢价(而非房企勾结平价掠夺)”这三大指标重归,上海市场才有底气谈复苏两个字。

  至于黄金周乃至五月,还是先让积压已久的水分排泄完毕,给正常时间段来还原市场真相。

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